Miras kalan taşınmazın satışı: 12. Yargı Paketi ile gelen kurallar

Miras kalan bir ev ya da arsa, ortaklığın giderilmesi davasında satışla paylaştırılacaksa, ilk açık artırmaya artık yalnızca o taşınmazın malik mirasçıları katılabiliyor. Bu kural, kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirildi. Kanun 16 Temmuz 2026’da kabul edildi, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Değişiklik, payını mirasla edinmiş ve taşınmazı başka mirasçılarla birlikte tapuda paylaşan herkesi ilgilendiriyor.

12. Yargı Paketi miras kalan taşınmazda neyi değiştirdi?

Mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahiptir (Türk Medeni Kanunu m. 640). Anlaşamayan mirasçılardan her biri, sulh mahkemesinden malların aynen, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasını isteyebilir (TMK m. 642). Uygulamada bu davaya ortaklığın giderilmesi davası ya da izale-i şuyu denir. Taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme satışa karar verir ve satış, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesindeki açık artırma kurallarıyla elektronik satış portalında yapılır.

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesi bu 114. maddeye iki cümle ekledi. Buna göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, satışla ortaklığın giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Önceki düzende de paydaşlar arasında artırma mümkündü, ancak bunun için bütün paydaşların rızası gerekiyordu (TMK m. 699). Yeni kural, koşulları taşıyan taşınmazlarda bu rızayı aramadan ilk artırmayı mirasçılara ayırıyor.

Mirasçılar arasındaki ilk artırma hangi taşınmazlarda uygulanır?

Kanun metnine göre kuralın uygulanması için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:

• Satılacak mal bir taşınmaz olmalıdır.
• Taşınmazın bütün malikleri paylarını miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Tapuda mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
• Mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermiş olmalıdır.

Mirasçılardan biri payını mirasçı olmayan birine satmış ya da bağışlamışsa, ikinci koşul artık sağlanmaz ve satış genel kurallarla herkese açık yapılır. Bu nedenle, dava sürerken pay devri düşünüyorsanız bunun satış usulünü değiştirebileceğini hesaba katmanız gerekir.

İlk artırmada fiyat ve teminat kuralları neler?

Kanun, İİK m. 114’ün yedinci fıkrasındaki (6), (8) ve (9) numaralı bentleri de değiştirdi. Elektronik satış portalında teklifler genel kural olarak muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmelidir. Yalnızca mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada ise teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir. Bu artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırmaya geçilir; orada eşik yeniden muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazlaysa odur ve paraya çevirme ile paylaştırma masrafları da bu tutara eklenir.

Teminat konusunda yeni metin, teminattan muaf tutulanları iki grupla sınırlıyor: satışı isteyen alacaklı, alacağının teminatı karşıladığı ölçüde, ve Hazine. Paydaşlar bu sayımda yer almıyor. Dolayısıyla artırmaya katılmak isteyen mirasçının da mahcuzun kıymetinin yüzde onu tutarında teminat yatırmasını beklemelisiniz.

En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı için de yaptırım ağırlaştı. Alınan teminat iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan bir paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca bu alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Değişiklik devam eden satışlara uygulanır mı?

İİK m. 114’teki değişiklikler, yayım tarihi olan 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi. Ancak Kanun’a eklenen geçici madde, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara yeni hükümlerin uygulanmayacağını, bu artırmaların önceki hükümlere göre sürdürüleceğini açıkça söylüyor. Belirleyici olan, karar ya da dava tarihi değil, satış ilanının tarihi.

Ortaklığın giderilmesi kararı daha önce kesinleşmiş ama satış ilanı henüz yapılmamışsa, ilan 31 Temmuz 2026’dan sonra yapıldığında yeni kurallar uygulanır.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekiyor mu?

Evet. 7445 sayılı Kanun’la Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmayı dava şartı yaptı. Bu hüküm 1 Eylül 2023’ten beri uygulanıyor. 12. Yargı Paketi bu zorunluluğu değiştirmedi.

Süreçle ilgili bilmeniz gerekenler şunlardır:

1. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Taşınmaz Ankara’daysa başvuru da Ankara’daki ilgili arabuluculuk bürosuna yapılır.
2. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten başlayarak üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
3. Mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
4. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhten sonra taraflardan biri, resmî senet düzenlenmeden tapuda tescil isteyebilir.

Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Mirasçılar farklı şehirlerde yaşasa da Ankara’daki bir daire için dava Ankara’daki yetkili sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Aynı paket HMK m. 147’ye de bir fıkra ekledi: duruşmalar arasındaki süre, bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâller dışında, üç aydan uzun olamaz. Bu kural ortaklığın giderilmesi davaları için de geçerlidir.

Mirasçılardan biri vesayet altındaysa ne değişiyor?

Mirasçılar arasında küçük ya da kısıtlı biri varsa, onun adına taşınmaz satışı TMK m. 444’e göre vesayet makamının talimatıyla ve açık artırmayla yapılır. 7589 sayılı Kanun bu satışın Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında yapılmasını öngördü; taşınırlar için TMK m. 440’a da aynı ifade eklendi. Bu iki değişiklik, yayımdan üç ay sonra, 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girer ve o tarihten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

Paketteki bir başka değişiklik kanuni faizle ilgili. 3095 sayılı Kanun’un 1. maddesine göre, sözleşmede belirlenmemişse kanuni faiz artık Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden işler. Bu oran, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu’na göre faiz ödenmesi gereken ve faizin sözleşmeyle belirlenmediği bütün hâllerde esas alınır.

Sıkça sorulan sorular

Mirasçılar arasındaki ilk artırmada kimse teklif vermezse ne olur?

Usul bir defaya mahsus uygulanır. Bu artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel kurallarla, herkese açık olarak yapılır.

Taşınmazda mirasçı olmayan bir paydaş varsa yeni kural uygulanır mı?

Hayır. Kanun, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını şart koşuyor. Böyle bir paydaş varsa satış baştan genel kurallara göre yapılır.

Miras kalan taşınmazın satışı için mahkemeye gitmek şart mı?

Hayır. Mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırabilir (TMK m. 646). Anlaşamazlarsa önce arabulucuya, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

İlk artırmaya katılmak için teminat gerekir mi?

Yeni metne göre paydaşlar teminattan muaf değildir. Katılmak isteyen mirasçının, ilanda belirtilen teminatı süresinde yatırması gerekir.

Miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili genel bilgiyi miras hukuku sayfamızda bulabilirsiniz. Büromuza iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir sorun için avukatınıza danışın.