Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Tapu sicili herkese açıktır ve sicildeki kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur. Bu nedenle bir taşınmazla ilgili hakların çoğu, tapu kaydında ne yazdığına göre belirlenir.

Taşınmaz satışı resmî şekle bağlıdır ve tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle yapılır. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez ve kural olarak tapuda devir istemeye de dayanak olmaz.

Satışın ileri bir tarihte yapılması kararlaştırılmışsa taraflar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Bir taşınmazı satın almadan önce yapılan inceleme, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkların önemli bir kısmını önler. İncelemede bakılan başlıca konular şunlardır:

• tapu kaydındaki malik ve pay oranları
• ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve şerhler
• kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı ve yönetim planı
• belediyeden alınan imar durumu ve yapı kullanma izni
• riskli yapı şerhi ve kentsel dönüşüm süreci
• taşınmazda kiracı bulunup bulunmadığı

Kiralanan taşınmaz satılırsa yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracılı bir taşınmazı kendi kullanımı için satın alan kişi, kiracıyı ancak kanundaki tahliye nedenleri ve sürelerle çıkarabilir. Bu nedenle kira durumu, satın alma kararından önce öğrenilmelidir.

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, Tapu Kanunu’ndaki sınırlamalara ve izin koşullarına bağlıdır. Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi niteliği gibi kısıtlamalar, satıştan önce ayrıca araştırılır.

Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde açılır. Yolsuz tescil, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı devir (muris muvazaası), vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil talepleri bu davaların en sık görülen dayanaklarıdır.

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava genellikle asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmemesi için ihtiyati tedbir istenir ve tedbir tapu kaydına şerh edilir; bu adım atılmazsa iyiniyetli üçüncü kişinin hak kazanması davayı etkisiz bırakabilir.

Muris muvazaasına dayanan davalarda mirasçı, murisin gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı satış gibi gösterdiğini ispat etmelidir. Yargıtay’ın bu konudaki içtihadı birleştirme kararı uygulamanın temelidir.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan biri, kanundaki istisnalar dışında her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paydaşlar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi taşınmazın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse açık artırmayla satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak 2023’ten bu yana dava şartıdır.

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım davası, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten başlayarak üç ay, her hâlde satıştan başlayarak iki yıl içinde açılmalıdır. Hak sahibi, satış bedelini ve masrafları hâkimin belirlediği süre içinde yatırmazsa dava reddedilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez. Beş yıllık kira süresinin sonunda ise kira bedeli, hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenir. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen bedel yeni dönemden itibaren uygulanır.

Kiraya veren, belirli nedenlerle tahliye davası açabilir: kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, kiracının yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uyarak sebep göstermeden de sözleşmeyi sona erdirebilir. Her nedenin kendine özgü dava açma süresi vardır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi aracılığıyla yapılan ilamsız tahliye takipleri bu kuralın dışındadır. Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemesi bakar.

Malik, taşınmazını haksız olarak kullanan kişiye karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir. Kötüniyetli zilyetten, haksız kullanım süresi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir. Ecrimisil kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıl için istenir; paydaşlar arasında ise ayrıca intifadan men koşulu aranır.

Kat mülkiyetinde ortak giderlere katılma, ortak yerlerin kullanımı, yönetim planına aykırılık ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali sık görülen uyuşmazlıklardır. Bu davalara sulh hukuk mahkemesi bakar ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Tapu işlemleri, taşınmazın bulunduğu ilçenin tapu müdürlüğünde yapılır; işlem için Web Tapu üzerinden veya Alo 181 hattından randevu alınır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün merkezi de Ankara’dadır. Ayni hak davalarında kesin yetki kuralı uygulandığı için Ankara’daki bir taşınmazla ilgili tapu iptali, ortaklığın giderilmesi veya önalım davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre Sıhhiye’deki adliyede veya Ankara Batı Adliyesi’nde görülür.

Kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kira alacağı ve tahliye takipleri ise icra daireleri aracılığıyla yürür. İlk derece mahkemelerinin kararlarına karşı istinaf incelemesini Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin hukuk daireleri yapar; temyiz incelemesi Yargıtay’dadır.