İnşaat Hukuku

İnşaat işlerinin çoğu eser sözleşmesine dayanır. Eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir. Bir binanın, bir sitenin, bir yolun ya da bir sanayi tesisinin yapımı bu sözleşmenin konusu olabilir. Yüklenici işi özenle yapmak ve iş sahibinin haklı menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür.

Uygulamada sık karşılaşılan sözleşme türleri şunlardır:

• götürü bedelli veya birim fiyatlı eser sözleşmeleri
• kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı olarak da anılır)
• gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri
• alt yüklenici (taşeron) ve tedarik sözleşmeleri
• 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na tabi kamu yapım işleri
• uluslararası projelerde FIDIC esaslı sözleşmeler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, yüklenicinin yapacağı bağımsız bölümler karşılığında arsasından belirli payları devretmeyi üstlenir. Sözleşme taşınmaz mülkiyetini devretme borcu içerdiği için resmî şekle bağlıdır. Yargıtay uygulamasında noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılır.

Bu sözleşmelerde uyuşmazlıkların büyük bölümü birkaç başlıkta toplanır: bağımsız bölümlerin paylaşım cetveli, teslim süresi ve gecikme tazminatı, yapı kullanma izninin kimin tarafından ve ne zaman alınacağı, yükleniciye tapu devrinin inşaatın ilerleme oranına bağlanıp bağlanmadığı ve teminatlar. Sözleşme imzalanmadan önce bu konuların açıkça yazılması, sonraki davaların önemli bir kısmını önler.

Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirir ya da işin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay geriye etkili dönme yerine ileriye etkili feshi uygular; bu ayrım, yükleniciye hangi payların bırakılacağını doğrudan etkiler.

İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve varsa ayıpları yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Eser ayıplıysa iş sahibi, kanundaki koşullarla sözleşmeden dönebilir, ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir ya da aşırı bir masraf gerektirmiyorsa eserin ücretsiz onarılmasını talep edebilir. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır.

Olağan bir gözden geçirmeyle görülemeyen gizli ayıplar sonradan ortaya çıkabilir. Bu durumda iş sahibi ayıbı öğrenir öğrenmez yükleniciye bildirmelidir; bildirmezse eser bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat bakımından güvenli bir yoldur.

Eksik iş ile ayıplı iş birbirinden farklıdır. Eksik iş, sözleşmede üstlenilen ama hiç yapılmayan iştir; ayıplı iş ise yapılmış ama sözleşmeye, projeye veya teknik kurallara uygun olmayan iştir. Her iki durumda da yapının mevcut hâli değişmeden önce mahkemeden delil tespiti istenebilir. Bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme, sonraki davada eksik ve ayıplı işlerin bedelini belirlemenin temelidir.

Ayıplı eserden doğan haklar, kural olarak teslim tarihinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Taşınmaz yapılarda bu süre beş yıldır. Ayıp yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa zamanaşımı süresi yirmi yıldır.

Yüklenicinin ağır ihmali veya kötü ifası dışında eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kanunda ayrı bir süre öngörülmeyen alacaklarda on yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Hangi talebin hangi süreye bağlı olduğu, talebin dayanağına göre ayrıca belirlenmelidir.

Her iki taraf da tacirse ve uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Tüketici sıfatıyla bir yükleniciden konut satın alan kişilerin uyuşmazlıkları ise tüketici mahkemelerinde görülür ve kendi arabuluculuk kurallarına tabidir.

Kanundaki istisnalar dışında her yapı için belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı tamamlandığında, ruhsata ve projeye uygun yapıldığını gösteren yapı kullanma izni (halk arasında iskân) alınır. Yapı kullanma izni alınmamış bağımsız bölümlerde abonelik, satış ve kredi işlemlerinde sorun yaşanabilir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda belediye inşaatı mühürler ve aykırılığın giderilmesi için süre verir. Aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır ve idari para cezası uygulanır. Bu kararlar idari işlemdir; bunlara karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıran kişi, imar kirliliğine neden olma suçundan da sorumlu tutulabilir. İdari süreç ile ceza soruşturması birbirinden ayrı yürür, ancak yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi ceza dosyasında sonuç doğurabilir.

Kentsel dönüşüm süreci çoğu zaman riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılan kuruluşlarca yapılır; sonuç tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere bildirilir. Malikler, bildirimden itibaren kanundaki süre içinde tespite itiraz edebilir.

Riskli yapının bulunduğu parselde uygulama kararı, paydaşların payları oranında çoğunlukla alınır. Karara katılmayan paydaşların payları, kanundaki usulle diğer paydaşlara satılabilir. Bu süreçte yüklenicilerle yapılan sözleşmeler de kat karşılığı yapılan sözleşmelerdir ve aynı şekil kurallarına bağlıdır.

Ankara’da yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve yıkım işlemlerini, yapının bulunduğu yere ve işin niteliğine göre Ankara Büyükşehir Belediyesi veya Çankaya, Yenimahalle, Keçiören gibi ilçe belediyeleri yürütür. Bu işlemlere karşı iptal davaları Ankara idare mahkemelerinde açılır; istinaf incelemesini Ankara Bölge İdare Mahkemesi yapar.

Yüklenici ile iş sahibi arasındaki alacak ve tazminat davaları, uyuşmazlık ticari nitelikteyse asliye ticaret mahkemelerinde, değilse asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Bu mahkemelerin büyük bölümü Sıhhiye’deki adliye binasındadır; ticari davalarda zorunlu arabuluculuk başvurusu da adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kamu İhale Kurumu’nun merkezi de bu şehirdedir. Kamu yapım ihalelerinde önce idareye şikâyet, sonra Kurum’a itirazen şikâyet yolu izlenir; Kurum kararlarına karşı davalar Ankara idare mahkemelerinde görülür. Temyiz aşamasında dosyalar, yine bu şehirde bulunan Yargıtay’a veya Danıştay’a gider.